강서구 오피스텔, 여긴 진짜 찐이다!

마곡이 다가 아냐!  강서구 오피스텔 투자, 지금 보면 딱 좋을 타이밍?!

오피스텔 투자라고 하면
다들 마곡 생각부터 떠올리시죠?ㅋㅋ
근데 요즘 강서구 쪽, 마곡만 좋은 거 아니더라구요!

교통도 계속 좋아지고 있고,
기업체 유입도 꾸준히 늘고 있어서
임대 수요도 안정적인 게 특징이에요.

저도 원래 '마곡 말고 뭐가 있겠어~' 했었는데
요즘은 오히려 주변 지역에 눈이 더 가더라구요 ㅎㅎ
강서구 전체가 슬금슬금 움직이는 느낌이랄까?!

이번 글에서는요,

 

• 강서구 오피스텔, 어떤 입지들이 유망한지 ✅
• 실제 투자 시 수익률 계산은 어떻게 되는지 💸
• 투자할 때 꼭 고려해야 할 꿀팁들까지 총정리!

괜히 사람들 관심 쏠리는 게 아니라는 걸
데이터랑 현장 느낌 다 담아서 알려드릴게요 📊
놓치면 아까울 수도 있어요… 진심으로!

1. 강서구, 왜 요즘 투자자들이 몰리나?

예전엔 강서구가 딱히 투자 1순위는 아니었죠.
근데 지금은 분위기가 많이 달라졌어요!
마곡지구를 중심으로 기업들이 들어오고,
그 주변으로 상권이 확장되면서 ‘생활권’ 자체가 넓어졌거든요.

지하철 5호선, 9호선, 공항철도까지 다니니까
교통 접근성도 훌륭하고요.
특히 김포공항 인근도 공항 수요 + 상업지로 재조명받고 있어서
생각보다 임대 수요가 탄탄하다는 게 포인트에요!

2. 강서구에서 수익률 기대되는 동네는?

마곡은 워낙 유명하니까 패스!
요즘 눈여겨볼 곳은 👉 염창동, 등촌동, 화곡동 쪽이에요.

염창은 9호선 염창역 인근으로
오피스텔이 새로 공급되기 시작하면서
소형임대 수요가 많아졌고요,

등촌은 준공된 지 오래된 오피스텔들이 리모델링되면서
저렴한 매입가 + 안정된 월세로 수익률 높이는 구조 가능!

화곡은 지하철만 보면 불리할 수 있지만
버스 노선이 워낙 잘 돼 있어서 교통 불편 없고,
상권이 탄탄해서 소형임대 계속 돌아가는 느낌이에요.

3. 실전 수익률 계산, 이렇게 보면 편해요!

예를 들어볼게요.
화곡동 오피스텔 하나가 1.7억 정도에 매물로 나왔고,
보증금 1천에 월세 75만원 받을 수 있다고 쳐요.
대출은 70% 적용, 금리는 4.5%라고 하면...

총 자기자본은 약 5,100만원,
연간 월세 수입은 900만원,
연 이자는 약 535만원 정도 발생.

👉 [(900 - 535) ÷ 5,100] × 100 = 약 7.1% 수익률!!

와...요즘 이자율 감안해도 7% 넘는 수익률이면 진짜 효율 좋은 거예요!

4. 입지 말고 이런 것도 꼭 봐야 해요

건물 관리 상태도 중요한 포인트에요.
강서구엔 오래된 오피스텔도 많아서
건물 외관, 엘리베이터, 공용시설 관리 안 되는 곳도 꽤 있어요 😬

그런 곳은 아무리 가격이 싸도
임차인들이 오래 안 있으려 해서
공실 위험이 커지니까 꼭 현장 가서 상태 확인해보세요!

또 하나, 주변 임대료 시세 꼭 비교하셔야 해요.
비슷한 조건인데도 월세 10만원 차이 나는 경우도 꽤 있거든요.

5. 실거주 수요도 은근히 많아요

강서구는 직장인만 노리는 투자보다
‘직주근접 + 자취 수요’도 많다는 걸 감안해야 해요.

마곡단지 일대는 물론이고,
염창이나 가양도 서울 서부권에서 일하는 분들에겐
‘딱 적당한 위치’라서 실거주 겸 월세 수요가 계속 유지돼요.

그래서 월세 놓다가 상황 바뀌면
내가 직접 들어가서 살아도 되는 입지,
이게 은근히 강서구 오피스텔의 매력이더라구요 😊

6. 실제 현장 돌아봤을 때 느낌은?

저는 얼마 전에 염창동 쪽 신축 오피스텔 몇 군데 다녀왔는데요,
대박… 지하철 역세권인데도 진짜 조용하고,
주변에 마트랑 병원, 카페 다 있어서
“여기 살면 진짜 편하겠다…” 싶더라구요 ㅎㅎ

중개사무소에서 들은 얘기로는
보증금 1천 기준, 월세 75~85만원 사이로 다 잘 나간다고 하더라구요.
중요한 건 공실이 거의 없다는 점!
신축이든 준신축이든 수요가 끊기지 않으니까
‘수익 나오는 물건’ 찾기엔 딱 좋은 지역 같았어요!

강서구 오피스텔 투자, 궁금한 것들 정리했어요

🔹 마곡 아닌 다른 동네도 괜찮나요?
👉 마곡은 이미 가격이 많이 올라서 진입장벽이 높은 편이에요.
염창, 등촌, 화곡은 그에 비해 매입가가 낮고
수익률은 더 잘 나오는 경우도 많아요!

 

🔹 강서구는 교통 불편하지 않나요?
👉 아니에요! 5호선, 9호선, 공항철도, 버스망까지 완비돼서
서울 어디로든 출퇴근 가능해요. 특히 자차 없이도 생활 가능!

 

🔹 낡은 오피스텔은 피해야 하나요?
👉 무조건 그런 건 아니고, 관리 상태 + 임대수요가 중요해요.
리모델링 잘 된 물건은 오히려 수익률 더 높을 수 있어요.

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투자, 생각보다 가까운 데서 시작해도 돼요

사실 서울에서 오피스텔 투자하면
다들 강남, 마곡, 여의도만 생각하잖아요?
근데 요즘은 주변 지역들에서 진짜 매력적인 물건들이 많아요.

강서구가 딱 그래요.
생활 인프라 잘 갖춰져 있고,
교통, 직장 접근성까지 만족하는데

가격은 아직은 '진입 가능 구간'에 있거든요!
그럼 투자자 입장에선…?
들어갈 타이밍이라는 얘기죠 😎

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혹시 강서구 쪽 오피스텔 투자해보신 분 계신가요?
직접 해보셨다면 어떤 동네가 괜찮았는지,
또 어떤 점이 좋았고 아쉬웠는지 댓글로 공유해주세요!

다 같이 정보 나누면 더 정확하게 판단할 수 있잖아요? 😊

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