서울에서 수익률 미쳤다는 오피스텔 투자지역은 어디?!

대출 70%로도 가능?! 현실 수익률부터 계산법까지 싹~ 정리함!

서울 부동산은 언제나 핫하지만,
특히 요즘은 아파트보다 오피스텔에 관심 두는 분들 꽤 많더라구요? ㅎㅎ
아파트는 너무 비싸고, 전세 끼고 들어가기도 부담스러운데
오피스텔은 조금 더 유연하게 접근 가능해서 그런가봐요 🤔

 

저도 요즘 슬슬 관심 생기길래 공부 좀 해봤는데요,
그냥 위치만 보고 "여기 괜찮다!" 하는 거 완전 노노❌
수익률 따져보면 의외로 인기 없는 동네가 알짜일 수도 있더라구요!!

이번 글에서는 👇

• 서울에서 수익률 좋다는 오피스텔 지역들 ✅
• 실전 수익률 계산법 💰
• 대출 70% 기준으로 투자 시 시뮬레이션 📊
  이렇게 쏙쏙 알려드릴게요!

그러니까 ‘어디 사야 하나’만 고민하지 마시고,
‘어떻게 계산하고 따져야 하냐’도 꼭 같이 봐야 한다구요 😤

그럼… 수익 내는 오피스텔, 어디인지 같이 봐볼까용?! ✨

1. 서울 오피스텔, 진짜로 수익이 나긴 하나요?

많은 분들이 오피스텔 투자는 '그저 그런 수익'이라고 생각하는데요,
지역만 잘 고르면 월세 안정성 + 시세차익 두 마리 토끼 가능하더라구요! 🐰🐰
특히 1인 가구가 많은 서울 내 주요 업무지구 근처는 공실률도 낮고,
임차인도 꾸준히 구해져서 '수익률 방어'가 되더라구요.

다만, 모든 지역이 그런 건 아니니까
'핫하다=좋다'는 공식은 과감히 버리시는 게 좋아요! 🤯

2. 수익률 좋은 대표 지역 Top3 🏙️

제가 최근 조사해본 바로는…
1️⃣ 구로디지털단지
2️⃣ 성수동 일대
3️⃣ 마곡지구

이 세 곳이 수익률적으로 꽤 괜찮았어요!

구로는 IT 기업들 몰려있고, 성수는 트렌디한 신흥 상권으로 떠오르는 중!
마곡은 대기업 R&D센터 많은 데다 마곡나루역까지 연결되니까 교통도 굿굿👍

이런 지역은 월세 70

90만원 수준에, 매매가는 2-

3억대도 가능해서, 실수익 잡히는 구조가 만들어지더라구요.

3. 실전 수익률 계산법, 어렵지 않아요!

오피스텔 수익률 계산, 생각보다 간단해요!
👉 [(연간 임대 수익 - 연간 대출 이자) ÷ 자기자본] × 100

예를 들어 매매가 2억짜리 오피스텔,
월세 80만원에 보증금 1,000만원 받고, 대출 70% 받았다고 칩시다.
이자율은 연 4.5% 기준이면 대출 이자는 대충 연 630만원쯤.
연 임대수익은 960만원, 자기자본은 6,000만원 정도로 잡히니까…

📌 [(960 - 630) ÷ 6000] × 100 = 약 5.5%

와우… 5% 넘으면 요즘 기준으로 꽤 괜찮은 편이에요!

4. 대출 70% 활용, 어떻게 전략 짤까?

서울 기준으로 LTV 70%는 꽤 고무적인 수치예요!
소액으로도 진입 가능하다는 뜻이니까요.
2억짜리 오피스텔이면 자기자본 6천이면 시작 가능하고요,
그만큼 레버리지 쓰는 구조가 되는 거죠.

근데 무턱대고 대출만 많이 받으면 안 되는 이유?
금리가 올라가면 이자 부담이 확 늘어나서 실수익이 '뚝' 떨어지더라구요 😭
그래서 '총이익 대비 대출이자' 비중을 꼭 체크해야 해요!

5. 꼭 따져봐야 할 포인트는?

월세 수익도 중요하지만, 관리비! 이것도 무시 못 해요.
오피스텔 관리비는 아파트보다 높게 나오는 경우가 많아서
임차인들이 관리비 때문에 이탈하는 경우도 있더라구요...

 

그래서 투자할 때는 꼭
1️⃣ 관리비 포함된 임대료 기준으로 수익률 계산!
2️⃣ 주변 시세와 비교해서 경쟁력 있는 월세인지 확인!
3️⃣ 해당 단지의 공실률도 체크!

이 3가지만 기억해도 실패할 확률 훅 줄어들어요 😉

6. 직접 다녀본 느낌, 여기가 찐이었다

저는 얼마 전에 성수동에 있는 신축 오피스텔들 몇 군데 직접 가봤거든요?
솔직히… 와 감성 미쳤음요 ㅋㅋ 인테리어 진짜 트렌디하게 잘 뽑았고,
근처에 카페, 편의시설 다 있어서 20~30대 수요가 확실했어요!

그날 바로 중개사분이 “여기 월세 나가는 거 진짜 빨라요” 하시더라구요.
실제로 보증금 1천에 85~90만원선 월세로 거래되고 있었고,
공실률 0%라고 해서 깜짝 놀랐다는…!
그냥 느낌 아니라, 숫자로도 설명되는 그런 곳이더라구요 ㅎㅎ

궁금해하는 것들, 여기서 정리해봤어요!

🔸 오피스텔 투자, 처음인데 괜찮을까요?
👉 소액으로 시작하기 좋아요! 입주 수요 많은 지역만 잘 고르면
리스크도 낮고, 관리도 어렵지 않아서 초보 투자자들한테 딱이에요.

 

🔸 대출 받아서 투자하면 위험한 거 아니에요?
👉 금리 잘 체크하고, 이자 대비 수익률이 충분히 나온다면
오히려 레버리지로 더 큰 수익을 노릴 수 있어요. 단, 무리한 대출은 절대 비추❗

 

🔸 수익률 몇 % 이상이면 괜찮다고 봐야 해요?
👉 요즘 기준으로는 5% 이상이면 준수한 편!
6% 넘으면 “오? 괜찮은데?” 소리 나올 정도고요.

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수익률은 숫자에만 있는 게 아니더라구요

투자를 하다 보면 ‘얼마 버냐’보다
‘얼마나 안정적으로 꾸준히 들어오냐’가 더 중요하다는 걸 느껴요.

막상 매달 월세 꼬박꼬박 들어오고,
공실 없이 돌아가면 그 안정감이 진짜 크더라구요.
요즘 같은 불확실한 시대엔 더더욱요 😌

어렵게 느껴질 수도 있지만,
딱 한 지역만 제대로 공부해서 투자해보면 감이 잡히실 거예요.

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혹시 서울 외에도 괜찮은 지역 있나요?
직접 해보신 경험 있으시면 댓글로 공유해주셔도 넘 좋을 것 같아요!
‘이 동네 찐이더라’ 하는 꿀팁도 환영이에요 ㅎㅎ 😎

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